En Colombia, la obligación de las propiedades horizontales de pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) del 19% en las zonas comunes depende del uso y la explotación económica de dichas áreas, según lo han informado a este medio voceros de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN).
Este tributo tiene un impacto muy grande en la gestión financiera de los conjuntos residenciales, comerciales y mixtos, por lo que es importante comprender su aplicabilidad y alcances, veamos.
Régimen tributario de las propiedades horizontales
Las propiedades horizontales pueden clasificarse en tres tipos según su uso: residencial, comercial y mixto y Ccada una de ellas tiene un tratamiento tributario diferenciado en cuanto a la responsabilidad del IVA y otros impuestos.
Propiedades horizontales comerciales y mixtas
Si una propiedad horizontal de uso comercial o mixto destina sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, será contribuyente del régimen ordinario del impuesto sobre la renta y complementarios, así como del impuesto de industria y comercio.
En particular, cuando estas propiedades prestan servicios gravados, como el servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes, deben actuar como responsables del IVA, lo que implica la obligación de recaudar y pagar ante la DIAN y esto se debe a que los servicios son considerados actividades económicas que generan ingresos sujetos a tributación.
Propiedades horizontales residenciales
De acuerdo con lo dispuesto en el parágrafo 2º del artículo 186 de la Ley 1607 de 2012, las propiedades horizontales de uso exclusivamente residencial no están obligadas a pagar el IVA por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes. La normativa establece que este tipo de actividades en propiedades residenciales no se consideran una explotación económica sujeta al impuesto sobre las ventas.
No obstante, si una propiedad horizontal residencial arrienda sus áreas comunes para la explotación comercial de terceros (por ejemplo, arrendando espacios a empresas que operen servicios de parqueo administrados por un tercero), podría configurarse la obligación de tributar IVA, dado que se estaría generando una actividad con ánimo de lucro sujeta a fiscalización por parte de la DIAN.
Implicaciones legales y administrativas
Las copropiedades que realizan actividades comerciales en sus zonas comunes deben cumplir con una serie de obligaciones fiscales, tales como:
- Inscribirse en el Registro Único Tributario (RUT) con la responsabilidad de IVA.
- Facturar electrónicamente y reportar las operaciones gravadas.
- Presentar las declaraciones de IVA de forma bimestral o cuatrimestral, según el régimen aplicable.
- Llevar un control contable riguroso sobre los ingresos generados por la explotación de las áreas comunes.
Así las cosas, las propiedades horizontales comerciales o mixtas que explotan económicamente sus áreas comunes están obligadas a pagar el IVA del 19% por los servicios gravados que presten en dichas áreas.
En contraste, las propiedades horizontales de uso residencial están exentas de esta obligación cuando se trata de la prestación directa de servicios de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes; no obstante, es fundamental que las copropiedades analicen con detalle sus actividades económicas para evitar contingencias fiscales y cumplir con las disposiciones establecidas por la DIAN.
